購房稅款

消費稅（GST）

在加拿大卑詩省（BC），購買房產時，**商品及服務稅（GST）**適用於新建或大幅翻新的住宅物業，包括公寓。然而，GST通常不適用於二手住宅物業的轉售。以下是關於在BC購買房產時GST的詳細說明，包括您提到的特定情況：

1. 新建或大幅翻新房產的GST

新建住宅物業：當您購買新建的房屋或公寓時，通常會對購買價格徵收GST（目前加拿大稅率為5%）。
大幅翻新房產：如果房產經過重大翻新，使其幾乎像新房一樣，GST也可能適用。

買家的GST退稅

主要居所退稅：如果您購買的房產是作為您的主要居所，您可能有資格申請GST新房退稅。這項退稅可以減少您支付的GST金額。
- 對於價格低於 $350,000 的房屋，您可能獲得最高 $6,300。
- 對於價格在350,000至450,000之間的房屋，退稅金額會逐漸減少。
- 對於價格超過$450,000的房屋，則不符合退稅資格。
出租物業：如果您購買的房產是作為投資或出租用途，您可能仍有資格獲得部分GST退稅，但規則更為嚴格。

2. 二手物業的GST

二手住宅物業：GST不適用於二手住宅物業（包括公寓）的轉售，因為GST在物業首次作為新房出售時已經支付。
例外情況：如果前業主從未在該物業中居住（例如，將其作為投資或轉售），該物業可能仍被視為“新房”，GST可能適用於轉售。

3. 購買前業主從未居住過的公寓

如果前業主購買了新建公寓但從未居住（例如，將其作為投資或空置），該物業可能仍被視為“新房”，GST可能適用。
在這種情況下，GST可能適用於您的購買，即使前業主在購買時已經支付了GST。這是因為該物業從未被用作主要居所，根據GST規則仍被視為“新房”。
GST稅率為購買價格的5%。
如果您打算將公寓作為主要居所，您可能有資格申請GST新房退稅。

物業轉讓稅（Property Transfer Tax）

物業轉讓稅（Property Transfer Tax）或稱為房產轉讓稅、土地轉讓稅，是您在卑詩省購買房產時的一筆費用。

物業轉讓稅的稅率為：

房價金額的第一個20萬（$1.00 ~ $200,000.00)，徵收1% ;
房價介於20萬到200萬之間或200萬（$200,001.00 ~ $2,000,000.00), 徵收2%
房價介於200萬到300萬之間或300萬（$2,000,001.00 ~ $3,000,000.00)，徵收3%
房價高於300萬以上（$3,000,001.00 ~ 以上)，徵收5%

計算示例

假設購買一間價值 $1,500,000 的住宅，物業轉讓稅的計算方式如下：

**首 200,000：200,000 × 1% = $2,000
1,300,000×2%
總稅額：
$2,000+$26,000 = $28,000

適用對象：所有在卑詩省購買房地產的買家（包括本地居民、外國買家及企業）。
稅率：稅率根據物業的公平市場價值（Fair Market Value）計算，採用累進稅制。
繳納時機：在物業過戶時一次性支付，通常由律師或公證人代為處理。
豁免條件：首次購房者、特定家庭財產轉讓等情況可能符合豁免條件。

首次購房者豁免計劃（First Time Home Buyers' Program）是加拿大卑詩省（British Columbia, BC）政府為幫助首次購房者減輕購房負擔而推出的一項稅務優惠政策。符合條件的首次購房者可以申請部分或全額豁免物業轉讓稅（Property Transfer Tax, PTT）。以下是該計劃的詳細說明：

1. 豁免計劃的基本資訊

目的：減輕首次購房者的經濟壓力，幫助他們更容易進入房地產市場。
適用稅項：物業轉讓稅（PTT）。
豁免金額：根據物業價值，可能獲得部分或全額豁免。
申請條件：購房者必須滿足一系列資格要求。

2. 申請條件

要符合首次購房者豁免計劃的資格，申請人必須滿足以下條件：

身份要求：
- 必須是加拿大公民或永久居民。
居住要求：
- 在卑詩省居住滿一年以上。
- 在物業過戶後的92天內入住該物業，並作為主要居所（Principal Residence）。
購房者資格：
- 必須是首次購房者，即過去未在全球任何地方擁有房產。
- 如果與配偶或同居伴侶共同購房，配偶或伴侶也必須是首次購房者。
物業要求：
- 物業必須位於卑詩省。
- 物業類型可以是獨立屋、公寓、城市屋或雙拼屋等住宅物業。
- 物業的公平市場價值必須低於 $835,000（2023年標準）。
- 豁免金額計算
  豁免金額根據物業的公平市場價值（Fair Market Value）計算，具體如下：
  物業價值範圍（加元）豁免條件
- 低於 $500,000
  全額豁免物業轉讓稅
  500,000−525,000
  部分豁免，豁免金額遞減
  525,000−835,000
  部分豁免，豁免金額遞減
  超過 $835,000
  不符合豁免資格


低於 $500,000	全額豁免物業轉讓稅
500,000−525,000	部分豁免，豁免金額遞減
525,000−835,000	部分豁免，豁免金額遞減
超過 $835,000	不符合豁免資格

新建住宅物業轉讓稅免稅（PROPERTY TRANSFER TAX EXEMPTIONS FOR new built PROPERTIES）

全額豁免：自2024年4月1日 日起，新建住宅全額豁免的公平市場價值門檻從75 萬加元提高到110 萬加元。

部分豁免：公平市場價值略高於門檻的房產也可享有部分豁免。逐步淘汰範圍比門檻高50,000 加元，對於合格購買者，完全取消1,150,000 加元的豁免。

*作為主要住所

BC省房屋炒房稅（BC Home Flipping Tax）

BC省（卑詩省）政府為了打擊房地產市場的投機行為，於2025年推出了「房屋炒房稅」（Property Flipping Tax）。這項稅收政策旨在針對短期內買賣房產以獲取利潤的行為，確保房地產市場更加穩定，並保護長期居住需求。

什麼是房屋炒房稅？

房屋炒房稅是針對在購買房產後短期內轉售以獲取利潤的行為所徵收的稅項。根據BC省政府的規定，如果房產在購買後兩年內出售，賣家可能需要繳納額外的炒房稅，除非符合某些豁免條件。

稅率與計算方式

稅率：炒房稅的稅率為出售利潤的20%。
適用範圍：適用於2025年1月1日之後購買並在兩年內出售的房產。
計算基礎：稅基為房產出售價格與購買價格之間的差額（即利潤）。
交稅比例：
- 賣家持有物業時間少於1年(365天內)，賣樓時要支付賣樓收益20%的炒房稅。
- 賣家持有物業時間為1-2年(366至730天內)，賣樓時要按比例交稅(如在持有18個月後出售，則支付賣樓收益10%的炒房稅)。
- 賣家持有物業時間多於2年，賣樓時無需支付此稅項。
- 樓花轉讓Assignment單位，則無論持有時間長短，均需支付轉讓收益20%的HFT。
*如出售的是自住物業，可獲得最多$20,000豁免。

豁免條件

並非所有短期出售的房產都會被徵收炒房稅，以下情況可以豁免：

生活變故：如離婚、失業、疾病或死亡等不可預見的情況。
工作變動：因工作地點變更而需要搬遷。
安全原因：如房產存在安全隱患，無法繼續居住。
新建房屋：出售新建或大幅翻新的房屋。
首次購房者：符合條件的首次購房者可能獲得豁免。

舉例說明

假設張先生在2025年1月1日以 100萬加元購買了一處房產，並在2026年6月1日以 120萬加元出售。由於張先生在購買後兩年內出售房產，且不符合任何豁免條件，他需要繳納炒房稅。

利潤：120萬（出售價） - 100萬（購買價） = 20萬加元
炒房稅：20萬 × 20% = 4萬加元

因此，張先生需要向BC省政府繳納 4萬加元的炒房稅。

政策目的

打擊投機行為：防止投資者短期內炒高房價，影響市場穩定。
保護長期居住需求：鼓勵房產用於自住或長期持有，而非短期投機。
增加政府收入：通過徵收炒房稅，政府可以將資金用於建設可負擔住房或其他公共服務。

注意事項

稅務規劃：如果您計劃在短期內出售房產，建議提前諮詢稅務專家，了解是否符合豁免條件或如何減少稅務負擔。
市場影響：這項政策可能會減少短期投資者的數量，從而穩定房價，但也可能對房地產市場的流動性產生一定影響。

海外買家稅（Foreigner Buyer's Additional Property Transfer Tax）

海外買家稅（Foreigner Buyer's Additional Property Transfer Tax）是加拿大某些省份針對非本地居民購買住宅物業時額外徵收的一項稅費，旨在抑制外國買家對當地房地產市場的影響，並幫助本地居民更容易購置房產。以下是詳細說明及範例：

詳細說明：

適用對象：
- 非加拿大公民或非永久居民（即海外買家）。
- 在某些情況下，外國控制的公司或信託也可能被視為海外買家。
稅率：
- 各省稅率不同，例如：
  - 卑詩省（BC省）：海外買家稅率為20%（2022年10月25日起，適用於大溫哥華地區及其他指定區域）。
  - 安大略省（ON省）：海外買家稅率為25%（2022年10月25日起，適用於大金馬蹄地區，包括多倫多及其周邊地區）。
計算基準：
- 稅費基於物業的市場價值或購買價格（以較高者為準）計算。
- 此稅費是在其他交易費用（如省級土地轉讓稅、聯邦稅等）之外的額外費用。
豁免條件：
- 某些情況下的買家可能獲得豁免，例如：
  - 已獲得加拿大永久居民身份的人士。
  - 難民或受保護人士。
  - 與加拿大公民或永久居民共同購買房產的配偶。
  - 在特定區域購買特定類型的物業（如農業用地、商業物業等）。
退稅機制：
- 在某些情況下，海外買家可能符合退稅資格。例如：
  - 在購房後一定時間內（如BC省為2年內）成為加拿大永久居民。
  - 在安大略省，若買家在購房後4年內成為永久居民，並將該物業作為主要住所，可申請退稅。

範例：

假設一位海外買家在卑詩省大溫哥華地區購買一套價值100萬加元的住宅物業：

海外買家稅計算：
- 稅率：20%
- 稅費 = 100萬加元 × 20% = 20萬加元。
其他費用：
- 省級土地轉讓稅（PTT）：約1.8萬加元（根據卑詩省稅率計算）。
- 其他費用（如律師費、驗屋費等）：約5,000加元。
總費用：
- 物業價格：100萬加元
- 海外買家稅：20萬加元
- 其他費用：2.3萬加元
- 總計：122.3萬加元。

注意事項：

海外買家稅政策可能隨時調整，建議購房前諮詢專業律師或房地產經紀人。
不同省份的稅率和豁免條件可能有所不同，需根據具體情況進行評估。

投機和空置稅（Speculation and vacancy tax）

投機和空置稅（Speculation and Vacancy Tax, SVT）是加拿大卑詩省（British Columbia）政府為打擊房地產市場的投機行為和空置房屋問題而推出的一項年度稅收政策。以下是關於該稅的詳細說明：

目的：

抑制房地產市場的投機行為，防止房價被過度炒高。
鼓勵業主將空置房屋出租，增加租房市場的供應，緩解住房短缺問題。

適用地區：

該稅主要適用於卑詩省的特定地區，包括：
- 大溫哥華地區（Metro Vancouver）
- 菲沙河谷地區（Fraser Valley）
- 省府地區（Capital Regional District，包括維多利亞市）
- 基隆拿（Kelowna）、西基隆拿（West Kelowna）
- 納奈莫（Nanaimo）
- 阿伯茨福德（Abbotsford）
- 米遜（Mission）
- 奇利瓦克（Chilliwack）

稅率：

海外業主和衛星家庭（Satellite Families）：2%
- 海外業主指非加拿大公民或非永久居民。
- 衛星家庭指主要收入來源在加拿大境外報稅的家庭。
加拿大公民或永久居民（非衛星家庭）：0.5%
加拿大公民或永久居民（卑詩省居民）：通常可豁免，但若房產空置或未出租，則需繳納0.5%的稅。

計算方式：

稅費基於房產的**評估價值（Assessed Value）**計算。
例如：
- 一棟評估價值為150萬加元的房屋，若業主為海外買家，則需繳納：
  - 150萬加元 × 2% = 3萬加元。
- 若業主為加拿大公民或永久居民（非衛星家庭），則需繳納：
  - 150萬加元 × 0.5% = 7,500加元。

豁免條件：

以下情況可能符合豁免條件：

主要住所：房產是業主的主要居住地。
出租房屋：房產在一年內至少出租6個月以上（每次租期至少30天）。
特殊情況：
- 業主因醫療原因或長期住院無法居住。
- 房產正在進行大規模裝修或重建。
- 房產因法律限制無法居住（如法院命令）。
- 業主在當年度去世
新購房產：新購房產的首年可能獲得豁免。

申報與繳稅流程：

申報：
- 每年年初，業主會收到卑詩省政府的申報通知。
- 業主需在指定期限內完成申報，即使符合豁免條件也必須申報。
繳稅：
- 若不符合豁免條件，業主需在通知中指定的截止日期前繳納稅款。

範例：

假設一位海外業主在溫哥華擁有一棟評估價值為200萬加元的房屋，且該房屋在一年內空置超過6個月：

稅率：2%
稅費計算：
- 200萬加元 × 2% = 4萬加元。
若該房屋出租超過6個月：
- 可申請豁免，無需繳稅。

注意事項：

未按時申報或繳稅可能導致罰款或利息。
政策細節可能隨時調整，建議業主定期查閱官方資訊或諮詢專業人士。

溫哥華空屋稅（Empty Homes Tax）

溫哥華空屋稅（Vacant Home Tax, VHT）是溫哥華市政府為了解決住房短缺問題，鼓勵業主將空置房屋出租而推出的一項年度稅收政策。以下是關於該稅的詳細說明：

目的：

減少溫哥華市內的空置房屋數量，增加租房市場的供應。
打擊房地產投機行為，確保房屋資源得到有效利用。

適用範圍：

該稅適用於溫哥華市內的所有住宅物業，包括獨立屋、公寓、城市屋等。
無論業主是本地居民、加拿大其他地區居民還是海外買家，只要物業符合空置條件，均需繳納此稅。

稅率：

截至2023年稅率：
- 空置稅率為房屋評估價值的5%。
- 例如：一棟評估價值為150萬加元的房屋，若空置，則需繳納：
  - 150萬加元 × 5% = 7.5萬加元。

如何定義「空置」：

房屋在一年內（日曆年）未被用作主要住所，且未出租超過6個月，則被視為空置。
以下情況可能被視為空置：
- 房屋無人居住且未出租。
- 房屋僅用於短期出租（如Airbnb）且未獲得相關許可。

豁免條件：

以下情況可能符合豁免條件：

主要住所：房屋是業主的主要居住地。
長期出租：房屋在一年內至少出租6個月以上（每次租期至少30天）。
特殊情況：
- 業主因醫療原因或長期住院無法居住。
- 房屋正在進行大規模裝修或重建（需提供許可證明）。
- 房屋因法律限制無法居住（如法院命令）。
- 業主身亡。
- 該房產正在進行重建或是重大翻修。
- 業主應故需要長期居住在醫院或是其他護理機構。
- 物業管理委員會的出租限制。
- 您的主要住所在大溫哥華地區以外，但是您因為工作緣故需要居住在溫哥華地區。
- 財產轉讓。
- 法庭命令。
- 該物業只能做為非居住性質的其他用途。
新購房產：新購房產的首年可能獲得豁免。

申報與繳稅流程：

申報：
- 每年2月，業主會收到溫哥華市政府的申報通知。
- 業主需在指定期限內（通常為2月底）完成申報，即使符合豁免條件也必須申報。
繳稅：
- 若房屋被認定為空置，業主需在通知中指定的截止日期前繳納稅款。
申報溫哥華空置稅的步驟如下，申報過程大約需要 5 分鐘：
1. 在您收到稅務通知後，瀏覽 vancouver.ca/eht-declare 網頁。
2. 點按「提交申報表」（Submit declaration）。
3. 輸入您的物業編碼和密碼（您可在稅務通知正面找到這些編號）。
4. 輸入您的聯絡資料並選擇您的房屋居住狀態。
5. 檢查申報內容。
6. 點按「申報」（Declare）以提交申報表。
7. 您將收到確認申報的電郵。您可允許他人代您提交您的申報表。
如果您有資格獲得下列溫哥華空屋稅豁免條件其中之一，則無需繳納稅款。但是您有可能必須提供相關證據來證明您的豁免資格。在申報時您無須提供書面證明，只有在您被抽檢時才需要提供。

範例：

假設一位業主在溫哥華擁有一棟評估價值為200萬加元的房屋，且該房屋在一年內空置超過6個月：

稅率：5%
稅費計算：
- 200萬加元 × 5% = 10萬加元。
若該房屋出租超過6個月：
- 可申請豁免，無需繳稅。

注意事項：

未按時申報或繳稅可能導致罰款，罰款金額為房屋評估價值的0.5%至2%。
提供虛假信息可能導致更高罰款或其他法律後果。除了原本應繳納的稅金之外還有可能面臨最高每日 $10,000 的連續罰款。
政策細節可能隨時調整，建議業主定期查閱官方資訊或諮詢專業人士。

與卑詩省投機和空置稅的區別：

溫哥華空屋稅（VHT）：僅適用於溫哥華市內的住宅物業，稅率為5%。
卑詩省投機和空置稅（SVT）：適用於卑詩省多個指定地區，稅率為0.5%至2%。
若物業位於溫哥華市內，業主可能需要同時申報並繳納這兩項稅費。

未充分使用住宅税 (Underused Housing Tax)

為了解決住房供應短缺, 加拿大聯邦政府通過了對未充分使用的住宅徵稅的法案。未充分使用住宅稅Underused Housing Tax (簡稱UHT), 是一項加拿大全國性的年度稅收，主要針對未充分使用的外國人持有的住宅進行徵收房屋價值的1%的稅，已經在2022年1月1日起開始執行。

誰必須宣布(UHT)

需要申報未充分使用的外資住宅稅(UHT)的業主包含以下幾種情況但不限於：

1. 非加拿大公民或非永久居民的個人

2. 共同基金、房地產投資、SIFT 類）

3. 作為合夥(Partnership)的合夥人(包括加拿大公民或永久居民)

4. 在加拿大境外成立的公司

5. 未在加拿大證券交易所上市的加拿大公司(Cooperative Housing公司除外)

6. 沒有股本的加拿大公司

如果您屬於上述情況之一，您需要在下一個日曆年的4 月30 日或之前提交您在加拿大所擁有的每個住宅物業UHT申報表。
不需要申報UHT的業主(Excluded Owner):
加拿大公民或永久居民（PR) 在加拿大證券交易所上市的公司並申報加拿大所得稅註冊慈善機構Cooperative Housing公司原住民管理機構或原住名管理機構擁有的公司如果符合申報條件一定要申報，但是不一定要繳稅！

符合豁免的房屋如果您屬於以下情況, 您的住宅物業可以免稅UHT稅: